Новости

Малая экспансия: иркутяне скупают недвижимость в Ангарске и Шелехове

Деловая недвижимость в Ангарске и Шелехове дорожает не меньшими, а иногда даже опережающими темпами, чем в Иркутске. Такая динамика вызвана, в основном, возросшим интересом к этим городам со стороны иногородних инвесторов, в первую очередь - иркутских. Но активный спрос сталкивается здесь со скудным предложением. По мнению местных риэлтеров, Ангарск и Шелехов остро нуждаются в строительстве новых коммерческих площадей.

Первые прогнозы о том, что недвижимость в Ангарске и Шелехове будет интенсивно дорожать, появились после презентации проекта агломерации этих городов с Иркутском осенью 2006 года. Тогда риэлтеры предполагали, что на фоне идеи объединения с областным центром ангарская и шелеховская недвижимость может подняться в цене процентов на 50-70 по итогам 2007 года. И, судя по состоянию текущих цен, специалисты оказались правы: недвижимость в городах, расположенных в 15-30 минутах езды от Иркутска, при сравнительно недорогой стоимости, пользуется у иркутян немалым спросом.

Ангарск

Город Ангарск расположен примерно в 40 км от Иркутска. Его население, по данным городской администрации, составляет 247 тыс. человек (чуть больше 40% от населения Иркутска). Более половины населения города занято на промышленных предприятиях химии, нефтехимии, строительной и пищевой промышленности.

Самым востребованным в плане деловых площадей является центр города - улицы К.Маркса и Ленина. По данным газеты "Дело", еще в январе 2007 года торговые площади вдоль этих авеню стоили в пределах 27-30 тыс руб/кв.м. Это были самые высокие цены на нежилую недвижимость в Ангарске.

Офисы в том же районе стоили чуть дешевле - 24-25 тыс руб/кв.м.

Далее по уровню пешеходного трафика следуют улицы Социалистическая и Чайковская. Магазины здесь стоили на тот момент 25-26 тыс руб/кв.м, офисы - 23-23,5 тыс руб/кв.м. Немного дешевле была недвижимость по улицам Горького, Коминтерна, в самом начале улица К.Маркса и на Ангарском проспекте. И, наконец, за пределами обозначенного центра цены находились в диапазоне 10-17 тыс руб/кв.м.

Небывалую активность со стороны иногородних покупателей местные риэлтеры стали отмечать с конца 2006 года: буквально за три зимних месяца, вспоминают они, покупатели смели все предложение по квартирам, переведенным под нежилое использование. Затем спрос перекинулся на еще непереведенные жилые этажи. По итогам 2007 года стандартные однокомнатные квартиры, расположенные на первых-вторых этажах ангарских жилых домов, подорожали на 40% - до 39 тыс руб/кв.м. А за первый квартал 2008 года первые этажи домов, расположенных на первой линии, подорожали еще на 14% - до 44,4 тыс руб/кв.м. При этом действующие торговые площади в пределах центральных улиц к марту текущего года достигли отметок 47-50 тыс руб/кв.м.

Стоимость аренды торговых площадей в Ангарске за период с января 2007 по март 2008 года поднялась в среднем на 20%. Сегодня средняя ставка аренды торговых точек составляет 800 руб/кв.м в месяц. При этом максимум в центральных районах достигает 1000-1200 руб/кв.м, на периферии - 400-600 руб/кв.м в месяц.

Однако с лета прошлого года объем сделок купли-продажи коммерческой недвижимости в Ангарске резко пошел на снижение. Причина – обеднение предложения. И на фоне почти полного его отсутствия цены продолжали расти.

Строительство новых коммерческих объектов в городе почти не ведется. Редкие примеры - строительство небольших зданий (1-2 тыс кв.м) для сетей аптек, продуктовых супермаркетов и магазинов по продаже стройматериалов - прошли мимо рынка, считает риэлтер Любовь Самолыго. Эти проекты были реализованы исключительно для целей самих заказчиков, и единственное, о чем они могу говорить, так это об интересе, который город представляет для ритейлеров.

Опрошенные риэлтеры считают, что Ангарск нуждается во вводе новых площадей, и называют перспективными для этих целей улицы Чайковского, Коминтерна и Социалистическая. При этом генеральный директор ОАО "Ангарское управление строительства" Леонид Середкин полагает, что больших объемов рынок не переварит. По его подсчетам, востребованными рынком и рентабельными для инвесторов могут быть несколько небольших по площади (1-2 тыс кв.м) офисно-торговых проектов.

Шелехов

Город Шелехов находится еще ближе к Иркутску - в 15 минутах езды, и его экономика также почти полностью основана на деятельности крупных и стабильных предприятий, только уже в сфере металлургии.

Возможно, именно близостью к областному центру и объясняется еще более динамичный, чем в Ангарске, рост цен на недвижимость в Шелехове. По сведениям газеты "Дело", стоимость торговых и офисных площадей в этом городе выросла за 2007 год как минимум на 50%, а в первом квартале 2008 года прирост составил еще 15%.

Так, в 1-м микрорайоне и в 6-м квартале (самых "торговых" районах города) цены выросли за минувший год на 41% - с 29 до 41 тыс руб/кв.м. Офисным районом традиционно считается 4-й квартал. Здесь с начала прошлого года нежилые площади на цокольных этажах новостроек подорожали на 77% (с 26 до 46 тыс руб/кв.м.). В административных зданиях (к примеру, в ОЦ "БайкалСнаб" и реконструированной швейной фабрике) рост цен с января 2007 года по март 2008 года составил 78% (с 27 до 48 тыс руб/кв.м). Чуть дешевле недвижимость в 1-м, и 3-м кварталах: здесь можно купить помещение за 34-43 тыс руб/кв.м.

Ставки аренды в Шелехове сейчас даже выше ангарских. В проходных местах аренда магазина стоит от 1300 руб/кв.м, на второй линии - 900 руб/кв.м в месяц. Торговые ряды в крытых рынках ТЦ "Былина" и ТЦ "Меркурий" обходятся предпринимателям в 10 тыс руб за место (2-3 кв.м) ежемесячно.

Строительство деловых центров в городе не ведется вообще. Новые коммерческие площади появляются на рынке только за счет цоколей и первых этажей в жилых новостройках. В 4-м квартале жилой комплекс возводит ООО "ВС ЖБК", здесь нежилые помещения выставлялись застройщиком по цене 46 тыс руб/кв.м. В 1-м микрорайоне жилые дома строит компания "Восток-Запад". "Те нежилые помещения, которые выставляют строители, раскупаются как горячие пирожки, - рассказывает генеральный директор шелеховского агентства недвижимости "Шанс" Ирина Дрягина. - Перекупщики берут их по цене 38-46 тыс руб/кв.м, а спустя два-три месяца продают уже по 45-55 тыс. руб/кв.м".

Но сейчас нет уже и таких предложений, вздыхает Ирина Дрягина. На 7 заявок от покупателей отыскивается всего один объект. "Появляются, конечно, офисы по 61 тысяче [руб./кв.м], но только их никто не берет уже четвертый месяц. Потому что это космическая цена, - возмущается она. - Реальная цена им - 53-55 тысяч [руб/кв.м.]".

Как рассказывают местные специалисты, на рынке не бывает даже сезонных затиший. В январе и феврале очередь из предпринимателей и инвесторов не уменьшалась - во многом из-за того, что предложения было крайне мало.

К слову, число инвестиционных покупок коммерческой недвижимости за прошлый год в Шелехове сильно увеличилось. Тем не менее, по подсчетам Ирины Дрягиной, их доля не превышает 20% от всех сделок. Несмотря на то, что большинство покупателей - иногородние (в основном иркутяне), многие из них не спекулируют на недвижимости, а берут для себя, расширяя географию своего бизнеса.

По мнению местных экспертов, Шелехову требуется строительство порядка 50-60 тыс кв.м коммерческих площадей в год.