Новости

 

Сегодня самые часто задаваемые вопросы жителей многоквартирных домов – куда уходит ЖЭК, что будет с управлением домами, на сколько возрастет стоимость управления и коммунальных услуг, когда будут выполнены капитальные ремонты домов? Жители по-прежнему не знают всех проблем организации в их домах товариществ собственников жилья, не понимают, как относиться им к предложениям новых частных управляющих компаний и где гарантии, что новые управляющие будут лучше, чем неэффективные, но такие привычные техники-смотрители и слесари из старых анекдотов.
По результатам приватизации жилищных фондов граждане России получили в собственность уже более 75% площади жилищ. Но вместе с правами на жилую недвижимость к гражданам перешло и бремя содержания самих квартир, а также и общего имущества всех собственников в многоквартирных домах (подъездов и крыш, лифтов и подвалов…). Здесь то и начинаются проблемы – бывшие собственники многоквартирных домов (органы публичной власти всех уровней, ведомства и предприятия) в последние 15-17 лет не выполняли добросовестно свои обязанности, не выполняли в нужном объеме капитальные ремонты домов и для их восстановления до нормативного технического состояния теперь потребуются многие сотни миллиардов рублей. Граждане требуют справедливости – ведь каждый собственник жилой недвижимости, даже и бывший, по российским законам должен отвечать по своим обязательствам. Поэтому, пока государство не нашло убедительных ответов на все вопросы своих граждан, реформа управления многоквартирными домами будет продвигаться медленно, ожидаемые эффекты реформы – снижение бюджетных затрат в жилищной сфере, энергосбережение в домах, станут ощутимы еще не скоро.
Жилищный кодекс РФ установил для собственников помещений в многоквартирных домах обязанность по выбору способа управления каждым домом. Сделать такой выбор совсем непросто, но необходимо – если собственники не сделают свой выбор до 1 мая 2008 года, то конкурс на право управления их домом должны до этой даты провести местные администрации. Если создать товарищество собственников жилья и поручить ему управлять домом, то где гарантии, что товарищество сможет привлечь внебюджетные средства для капитального ремонта, сможет найти оборотные средства, чтобы отвечать по установленным правовыми актами обязательствам перед поставщиками коммунальных ресурсов в дома, что сможет добиться от местных органов власти полной и своевременной выплаты всех видов дотаций, субсидий, компенсации многочисленных видов льгот. Нет гарантий и того, что в руководстве товарищества не окажутся мелкие мошенники или жулики, примеров тому –достаточно много. За многие годы действия закона «О товариществах собственников жилья» они появились только в 6-7% многоквартирных домов, что и говорит о многочисленных проблемах их создания и функционирования. Но многие руководители регионов и городов стремятся к увеличению числа товариществ. Почему? Возможно из-за опасения, что если на рынке новых услуг появятся крупные компании - профессиональные управляющие домами, то они смогут эффективно лоббировать свои интересы в законодательных органах, смогут, наконец, «отодвинуть» местные администрации от контроля значительных денежных потоков (платежей населения за содержание и ремонт домов, за коммунальные услуги) через различные расчетные центры, созданные во многих городах.
Но и при поиске эффективного профессионального управляющего для многоквартирного дома сегодня есть масса проблем у собственников помещений – предложений от крупных компаний здесь еще не много, а мелкие, как и товарищества собственников жилья, вряд ли смогут привлекать внебюджетные средства, не смогут добиться справедливых условий договоров с органами власти, с поставщиками коммунальных ресурсов. К сожалению, в законодательстве еще нет эффективных механизмов защиты интересов и самих управляющих, велики риски выхода бизнес-структур на рынок услуг управления многоквартирными домами. Например, нет еще порядка бюджетных доплат наймодателей (органов местного самоуправления) в согласованном с управляющим порядке (как предусмотрено ст.1554 Жилищного кодекса РФ) в тех домах, где для нанимателей квартир по договорам социального найма назначены ставки платежей ниже, чем установлены решением общего собрания собственников помещений и договором управления. Без этого – быстрое банкротство нового управляющего становится вполне реальным.
В сложившихся условиях становятся массовыми нарушения законодательства – конкурсы в 2006 году проводились местными администрациями ранее предусмотренных сроков и с нарушением соответствующих правил, в некоторых городах конкурсы носят фиктивный характер, бюджетные дотации еще выплачиваются организациям, а не гражданам, сохраняется перекрестное субсидирование тарифов. Министерство регионального развития было вынуждено 2006 году совместно с Генеральной прокуратурой проводить проверку исполнения норм жилищного законодательства.

Указанные выше проблемы обсуждались широким кругом специалистов на Всероссийской конференции «Система управления жилищным фондом России». Здесь было много сказано о трудностях реформирования сложившейся годами системы управления многоквартирными домами, но было высказано и много предложений по ее постепенному, а не шоковому – к назначенной дате, изменению в интересах всех собственников, арендаторов и нанимателей квартир. Отмечено, что одним из самых существенных недостатков реформы следует считать отсутствие широкого профессионального обсуждения законодательных норм, иных правовых актов – такое обсуждение следует вести до их утверждения, а не после, как это было с нормами Жилищного кодекса РФ, первые поправки к которому были внесены в Государственную Думу РФ через две недели после его введения в действие.
По итогам обсуждения на конференции в адрес Государственной Думы ФС РФ, Совета Федерации ФС РФ, Правительство РФ, Совета при Президенте России по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике организаторы конференции планируют направить следующие рекомендации:
Государственной Думе РФ при подготовке изменений и дополнений в Жилищный кодекс РФ предусмотреть:
- отнесение договоров управления домами к категории «публичных договоров» с целью единообразной защиты прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах во всех городах страны;
- введение обязанности органов публичной власти в установленный законом срок зафиксировать по каждому многоквартирному дому сумму невыполненных ранее обязательств бывших собственников жилищных фондов по их капитальному ремонту и реструктуризировать эти обязательства в соответствии с порядком, утвержденным Правительством РФ;
- разработку и утверждение Правительством РФ «Правил управления многоквартирными домами», регламентирующих все аспекты отношений управляющих домами с собственниками, нанимателями, арендаторами жилых и нежилых помещений, с поставщиками коммунальных ресурсов (в том числе - порядок снижения платежей управляющих при ненадлежащем качестве всех видов ресурсов на вводах в дома соответствующих городских сетей), а также с органами публичной власти (в том числе – порядок гарантированного возмещения управляющим всех видов выплат: дотаций, субсидий и пр., предусмотренных договорами управления и законами о бюджетах всех уровней);
- сохранение установленных ранее обязанностей организаций, выполняющих в настоящее время функции управления многоквартирными домами, на период до выполнения органами публичной власти всех условий передачи бремени содержания жилой недвижимости ее собственникам (в том числе – до межевания земли и ее кадастрового учета, до описания и регистрации в установленном порядке общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также государственной и/или муниципальной собственности в каждом доме, до определения суммы невыполненных обязательств бывших собственников жилой недвижимости и реструктуризации этих обязательств);
- введение законодательных норм административной ответственности должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления за нарушение сроков и объемов подготовки к передаче управления многоквартирными домами (при смене способа управления - от унитарного предприятия к частной компании или жилищному объединению);
- введение расширенных определений понятий «управление многоквартирным домом» (с установлением экономических целей управления), а также - «коммунальные услуги», позволяющих распространять любые преференции по оплате таких услуг и их составляющих управляющими и гражданами на важнейшие для общества услуги – энергосервис, биллинг (включая установку и обслуживание счетчиков, количества ресурсов и услуг) и др.

Правительству РФ:
- при подготовке проектов законов и иных правовых актов расширять круг их разработчиков, проводить обязательное широкое обсуждение этих проектов широким кругом специалистов, в том числе – на специализированных Всероссийских конференциях;
- совместно с уже созданными во многих городах России объединениями управляющих многоквартирными домами определить круг задач регулирования деятельности управляющих организаций, которые могут эффективно исполняться саморегулируемыми организациями в сфере управления домами;
- с целью постепенного перехода к новым формам управления многоквартирными домами разработать в 2007 году предложения для органов исполнительной власти регионов и муниципалитетов по административно-правовым методам регулирования унитарных предприятий в жилищной сфере, по совершенствованию уставов унитарных предприятий, еще действующих в сфере управления многоквартирными домами, по созданию условий для независимого контроля их деятельности (путем создания наблюдательных советов или советов независимых директоров) в период до полной передачи бремени содержания жилой недвижимости ее собственникам, по формам обязательных договоров унитарных предприятий с собственниками квартир, с поставщиками ресурсов;
- поручить Федеральной антимонопольной службе провести проверку и дать оценку легитимности деятельности единых расчетных центров в городах России по сбору платежей граждан и их распределению на счета поставщиков коммунальных ресурсов, по монополизации услуг, связанных с подготовкой счетов для оплаты содержания и ремонта жилья, коммунальных услуг.

Совету при Президенте России по реализации национальных приоритетных проектов и демографической политике:
- предусмотреть в составе Федеральной целевой программы «Жилище» разработку в 2007 году дополнительной подпрограммы «Выполнение государственных и муниципальных обязательств по подготовке к передаче ответственности за управление многоквартирными домами собственникам помещений в этих домах».

Источник: Межрегиональный деловой центр