"Недокапремонт, опасения населения и действующие дирекции заказчика мешают приходу управляющих компаний в ЖКХ"

Новосибирский эксперт: "Недокапремонт, опасения населения и действующие дирекции заказчика мешают приходу управляющих компаний в ЖКХ"

В Новосибирске, как и по всей стране, идет процесс перехода к новым способам управления многоквартирными домами. Старые ЖЭУ уходят в прошлое, на их место приходят частные управляющие компании. Однако так ли просто управляющей компании получить дом в свое управление, и достаточно ли для этого одного лишь согласия жильцов? На эти вопросы корреспонденту ИА REGNUM ответил заместитель начальника департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства Новосибирска Николай Малай.

ИА REGNUM: Николай Иванович, как вы оцениваете переход к новым способам управления многоквартирными домами в Новосибирске? Как собственники помещений, которые, согласно новому Жилищному кодексу, теперь сами должны выбирать способ управления своим домом, относятся к изменениям в законодательстве?

Сначала мы несколько обожглись на этом новом деле, пытаясь ускорить процесс. Сейчас можно сказать, что мы немного отстаем, однако уверены в том, что все будет хорошо. Функции управляющих компаний сегодня фактически выполняют три организации - новосибирская управляющая компания "Октябрьская", "Сибирская инициатива" и "Спас-Дом". Кроме этого, 36 организаций имеют в своих учредительных уставах такой пункт, как "управление многоквартирными домами". Правда, некоторые из них, поработав определенное время частными подрядными организациями, говорят, что в управление не полезут, поскольку это сложно. "На подряде у нас есть договор с управляющей компанией, мы выполняем работу по этому договору, получаем деньги - все легко и просто", - считают они. А управляющая компания должна иметь много договорных отношений - и с подрядчиками, и с собственниками, и с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня на обслуживании и управлении частных организаций у нас находится порядка 1 300 домов общей площадью около 5 миллионов кв.м. из 18,8 миллионов, которые находились в ведении города Новосибирска. Причем порядка 100 домов, это те дома, на которых идет собственно управление, а остальные дома - это дома, на которых идет процесс выбора способа управления и они обслуживаются на подряде с дирекцией заказчика. Окончательно эта картина станет ясной, когда все собственники помещений многоквартирных домов определятся со способами управления, а все дома будут распределены между управляющими компаниями. Тогда будет видно, кто есть кто, и сколько у кого чего.

Отношение к реформе собственников жилья, которые теперь должны принимать решения в соответствии с новым Жилищным кодексом, следующее. Граждане боятся, что станет только хуже. Слова "управляющая", "частная" вызывают страх. Потому что, например, управляющие частные банки, МММ с процентами, анатолии борисовичи чубайсы с ваучерами - все они сделали очень много "хорошего" для народа. Отсюда большой страх у населения перед нововведениями. А вот управляющие компании полагают, что муниципалитет должен проводить разъяснительную работу с населением, просвещать его, объяснять суть реформы. Мы же считаем, что если управляющие компании идут в эту сферу, то пусть они и работают. Муниципалитет в части, касающейся его доли неприватизированных квартир, свое мнение при проведении собраний выскажет. Но создавать рекламу управляющим компаниям в плане "вот эта организация плохая, а вот эта - хорошая" - мы не будем. Во-первых, это не положено по закону. А во-вторых, пусть управляющие компании сами себя показывают. Мы не хотим людям навязывать свое мнение.

Но сегодня всего лишь 10-12% населения имеют элементарные понятия о том, что от него хотят. Все остальные в один голос кричат: "Почему это мы должны делать какой-то выбор? Всегда был кто-то, кто за нас решал. Почему это вдруг мы должны?" Я всегда отвечал: "Все, ребята, кончилось то время. Хотите иметь собственность - будьте добры, управляйте ею. Не умеете управлять - пожалуйста, законодатель сказал, что вы можете возвращать жилье назад, в муниципалитет. Он ее обязан забрать". И в некоторых городах такой процесс действительно идет. Потому что быть собственником - тяжело и ответственно. А когда есть привычка, что кто-то за тебя все решает - нет проблем, пускай он дальше решает.

ИА REGNUM: С 1 января 2007 года органы местного самоуправления будут проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом, собственники помещений которого не выбрали управление своим домом либо их решение не было реализовано. В Железнодорожном районе есть товарищество собственников жилья (ТСЖ) "Сибиряк", где уже собрано необходимое количество голосов собственников помещений многоквартирного дома, однако когда представители ТСЖ приходят в дирекцию заказчика этого района, им отказывают, а дом - не передают. Есть также еще несколько управляющих компаний, которые получили согласие собственников помещений домов, но не могут получить дом от дирекции заказчика и, соответственно, начать работу. Что это? Попытка растянуть время до января 2007 года, чтобы устроить конкурс и отдать управление домом нужной муниципалитету управляющей компании?

Это не попытка растянуть время. Это проблема, связанная с условиями передачи управления домом. Собственники жилья выбирают управляющую компанию, после чего об их решении уведомляется предыдущая управляющая компания. И в течение 30 дней управление домом должно быть передано - путем передачи разделительного баланса и всей необходимой информации и документации по этому делу. Перечень документации четко определен правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда. В дирекции заказчика полного комплекта этой документации нет. Например, технический паспорт дома должен быть не старше 5 лет. Для того, чтобы сделать такой паспорт для средней девятиэтажки, дирекция заказчика должна заплатить значительное количество сотен тысяч рублей. Но сам такой паспорт для эксплуатации дома не нужен.

ИА REGNUM: А для передачи документации нужен?

А для передачи документации он нужен. Поэтому возникают проблемы. Дирекция заказчика говорит управляющей компании: "Мы должны передать управление домом полностью, но технического паспорта у нас нет. Подождите - мы сделаем всю документацию, и дом вам передадим". Сейчас мы проводим работу и с дирекциями заказчика и с управляющими компаниями. Нами издано рекомендательное письмо, инструктирующее о порядке обследования домов при передаче, перечне документов и порядке передачи управления, для дирекций и администраций районов. В соответствии с решением городского совета № 94 от 28 сентября 2005 года, глава администрации обеспечивает эксплуатацию муниципального жилищного фонда и он же управляет им на территории района. В силу двух этих обязанностей глава администрации осуществляет и координацию среди управляющих компаний, как один из собственников в домах. Например, если в ТСЖ "Сибиряк" есть хотя бы одна неприватизированная квартира, которая сдается по найму, то собственник у нее - муниципалитет. И он, также как и другие собственники, обязан принимать активное участие в решении всех этих проблем. Поэтому, если дирекция заказчика тормозит процесс передачи управления домом, нужно разобраться в причинах. Причины объективные? Значит, нужно договариваться. Причины субъективные? Нужно обращаться к вышестоящим руководителям. Есть глава администрации района, у которого с руководителем дирекции заказчика контракт - идите туда и добивайтесь - либо разъяснений по существу и подготовки совместных приемлемых решений, либо каких-то административных мер.

ИА REGNUM: Кто будет входить в комиссию по конкурсу, который будет проводиться после 1 января 2007 года?

Конкурсную комиссию назначает, в соответствии с действующим законодательством, глава администрации района. И нами рекомендовано, чтобы председателем комиссии был глава администрации, в комиссию входили также представители администрации, курирующие эту деятельность, депутаты соответствующего округа в отношении дома, представители общественности по этому дому, представители ТОС (территориальное общественное самоуправление - прим. ИА REGNUM), если такие имеются. Мы ведем переговоры с различными объединениями собственников, которым предлагаем принимать участие в этих конкурсных комиссиях. Сейчас на согласовании находится проект распоряжения мэра о проведении собраний собственников и об организации конкурса управляющих компаний для управления многоквартирными домами, собственники помещений которых не выбрали способ управления, либо не реализовали свой выбор. Организатором таких собраний будет администрация районов - со всеми вытекающими последствиями. Процедура согласования этого документа трудная, но перед муниципалитетом стоит глобальная задача - не доводить ситуацию до конкурса для того, чтобы спокойно всех ввести в русло реформы. До 1 января 2007 года все собственники должны будут определиться со способом управления домом.

ИА REGNUM: Сотрудники одного из ЖЭУ, который сейчас называется ООО "Депутатский", не получают денег за свою работу в полном объеме. Если на финансирование текущей деятельности не хватает средств, то, что можно говорить о подготовке домов к зиме?

Во-первых, если мы говорим с вами о рыночной экономике, то в рынке ведь не принято лезть в долги. Это означает, что, сколько денег есть, столько работ должно выполняться. Ситуация простая: население не платит. Сборы с населения в среднем составляли 82% по Новосибирску. Хотя, когда народу стали объяснять, что не нужно ждать переходного периода, потому что им начисляется пеня (в соответствии с Жилищным кодексом, 155 ст, 14 пункт), вроде бы стали выплачивать. Но провал все равно получился. Надо смотреть по ООО "Депутатскому" - кто там отвечает за сбор денег с населения? Если дирекция заказчика, значит нужно брать дирекцию заказчика "за гланды" и говорить: "Отдавай, это твоя задача". А если эта функция по договору лежит на самом "Депутатском"? Если в договоре написано, что он занимается сбором денег с населения? Тогда это значит, что именно ООО "Депутатский" отвечает за поступление платежей от населения, и если их нет - это его проблемы. Сотрудники сами должны принимать меры.

ИА REGNUM: Если управляющая компания получает дом от дирекции заказчика, а в этом доме, например, не отремонтирован теплоузел, то кто будет нести за это ответственность?

Исходя из логики законодательства, имущество должно передаваться в соответствии с действующими нормами. Но. У нас в Гражданском кодексе написано четко: все должно выполняться в соответствии с законом или договором. Поэтому при передаче дома от одной управляющей компании к другой, составляется акт о состоянии, в котором отражается все-все-все, что и является потом основанием для составления смет по состоянию дома и соответствующих отношений. Управляющая компания говорит: "Вы мне должны были передать дом в соответствии с нормами, мы понимаем, что у вас нет возможностей, но - давайте вместе участвовать в этом деле". И дальше все решается на условиях договора. Это когда стороны понимают друг друга. По идее, дом должен передаваться в нормальном состоянии, которое требуют правила и нормы технической эксплуатации. Мы стояли на этом, когда было принято решение о передаче ведомственного жилья. Первые документы на эту тему говорили о том, что дом сначала нужно привести в порядок, и только потом передавать. Но у нас же ведомства приближены к правительству. Поэтому потом вышло распоряжение правительства - принимайте всё без "конфискаций и контрибуций", а потом мы вам это дело возместим.

ИА REGNUM: Возместили?

Далеко не всё.

ИА REGNUM: Что тормозит процесс перехода к новым способам управления многоквартирными домами?

Есть несколько проблем, например, недокапремонт (недостаточный объем выполняемого капитального ремонта - прим. ИА REGNUM). По данным осенне-весеннего осмотра жилищного фонда недокапремонт по Новосибирску составляет 19,3 миллиарда рублей. А в бюджет 2006 года на капитальный ремонт домов, оборудования и прилегающей территории заложена большущая сумма - 392 миллиона. Но 392 миллиона против почти двух десятков миллиардов? Вы же понимаете...

Вторая проблема - боязнь населения, но я об этом уже рассказывал.

А третья проблема - некоторое торможение процесса со стороны дирекции заказчика. Потому что они понимают - если придут другие, то им придется уйти. Поэтому-то и создается дирекциями заказчика соответствующее информационное поле, в том смысле, что "а мы лучше всех, и, если кто-то придет, то будет хуже". На этом фоне идет процесс торможения. Но здесь есть установка мэра (Владимира Городецкого - мэра Новосибирска - прим. ИА REGNUM) - нужно кончать с этими штучками. Доказывать свое преимущество следует делами, а не словами. Не охаивать кого-то, а сказать - "конкурент". Показывайте, что вы способны, потому что когда придет время "Ч", и вы будете хуже, собственники в соответствии с Жилищным кодексом в любой момент могут поменять управляющую компанию. И вам останется только одно - от новой управляющей компании или собственников требовать возмещения убытков, а возмещения вы будете требовать в суде. А суд примет решение не в вашу пользу. И вы уйдете ни с чем.

Справка ИА REGNUM:

Согласно статье 161 Жилищного кодекса "Выбор способа управления многоквартирным домом" собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления своим домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (компанией).

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Когда принимается решение о передаче жилфонда в управление какой-либо компании, то запускается процедура передачи дома и прилегающей территории.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Создание ТСЖ - "промежуточный" вариант управления домом между непосредственным управлением и привлечением управляющей компании.

Управляющая компания - юридическое лицо, которое заключает с собственниками жилья договор на обслуживание дома. В договоре с управляющей компанией должен быть приведен полный состав общего имущества многоквартирного дома, которым собственники помещений владеют на правах общей долевой собственности. Под "общим имуществом" понимаются межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К общему имуществу относится также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Общим является и земельный участок, на котором расположен данный дом, включая элементы озеленения и благоустройства и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, расположенные на указанном земельном участке. В договор с управляющей компанией должно быть внесено все, в частности, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества. По решению общего собрания собственников жилья (а не управляющей компании) этот перечень может быть изменен, но возможность внесения изменений также необходимо отразить в договоре.

Жилищно-эксплутационные участки (ЖЭУ), по сути - подразделения мэрии, вернее, администраций районов. ЖЭУ руководят работами по поддержанию жилищного фонда и его обслуживанию. ЖЭУ подчиняются дирекции заказчика (структурное подразделение мэрии). В каждом районе города есть одна дирекция заказчика.

Функция у ТСЖ, ЖЭУ и УК одна - управлять жилым фондом. Просто в первом случае это делают сами жильцы, а в остальных - нанятые жильцами компании.

В результате реформы должна в корне измениться система финансирования ЖКХ. При ЖЭУ и дирекциях заказчика собранные деньги приходили в бюджет города как доход. При том, что ЖКХ финансировалось из других статей и в размере никак не связанном с объемом собранных средств с населения. Из бюджета деньги шли опять в дирекции заказчика, где они распределялись между ЖЭУ и подрядчиками, выигравшими тендеры на производство работ. Приход ТСЖ и управляющих компаний позволяет существенно упростить эту достаточно сложную и, по мнению экспертов, коррупционно емкую схему. Деньги собранные с жильцов дома будут уходить напрямую управляющей структуре, которая и будет либо производить работы своими силами, либо привлекать подрядчиков. По крайней мере, так должно быть в идеале.

Частично в содержании и обслуживании дома могут принимать участие органы территориального общественного самоуправления (ТОС). Жильцы могут собравшись вместе по своей инициативе благоустроить двор и подъезд, например. Как правило, такая деятельность финансируется самими жильцами, но муниципалитеты регулярно объявляют грантовые конкурсы с тем, чтобы поддержать наиболее полезные с их точки зрения инициативы горожан.

ИА REGNUM