Новости

Готовимся пока…

Реформа ЖКХ?

Готовимся пока…

Жилищный кодекс 1 марта прошлого года определил: за содержание жилья платит только его собственник. Жилищный кодекс ответил и на другой вопрос: а кто управляет жилищным фондом? Опять-таки — собственник, выбрав один из трех способов: непосредственно; путем образования товарищества собственников жилья (ТСЖ) или передав управление специализированной организации. Это в самых общих чертах. Подробностям же перехода от управления жилым фондом в рамках системы ЖЭУ к управлению силами самих жильцов и были посвящены депутатские слушания по теме «О ходе и проблемах реформирования жилищно-коммунального хозяйства». Слушания открыл председатель комитета по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса областного Совета депутатов Александр Савельев.

Основными вопросами для обсуждения на прошедших депутатских слушаниях стали следующие:

— Кто оплатит капремонт?

— Какова будет степень ответственности управляющих компаний?

—      Как защитить интересы граждан в ходе реформы ЖКХ?

 За последние десять лет количество жилищного фонда на балансе муниципальных образований увеличилось вдвое.  В Новосибирске общая площадь жилья составляет 26,5 млн кв. м. Несколько лет назад 9,5 млн из них были в муниципальной собственности, около 12 млн — в государственной, остальное принадлежало кооперативам и индивидуальным владельцам. Сегодня ситуация кардинально изменилась. Порядка 20 млн кв. м оказались, условно говоря,  в муниципальном жилищном фонде. Остальное — ТСЖ, ЖСК и индивидуальное владение.

Реформа ЖКХ, грозящая переложить все проблемы по содержанию жилья на плечи его владельцев, как обычно, оказалась не продумана организаторами на федеральном уровне с точки зрения ее практического применения и механизмов реализации чудесной идеи превращения безответственных жильцов в ответственных собственников.

Руководитель департамента
по строительству и ЖКХ НСО Владимир Анисимов:

— Имеет ли мэрия моральное и юридическое право управлять имуществом, около 80 процентов которого уже приватизировано? Ответ мы с вами уже знаем, — заявил Владимир Анисимов, — сегодня необходимо создавать автономную систему управления многоквартирным жилым фондом.

Опыт демонополизации ЖКХ в Новосибирске накоплен довольно большой. Вот несколько показательных фактов. Еще в 1993 году был проведен эксперимент: половину жилья, обслуживавшегося 23-м ЖЭУ Ленинского района, передали в управление частной компании. Результат был впечатляющим — оценка работы управляющей компании жильцами оказалась гораздо выше, чем работы ЖЭУ при прочих равных условиях.

Затем семь лет назад были разделены функции управления и подряда в жилищном хозяйстве. Уже в течение первого года затраты на содержание управленческого аппарата сократились вдвое, эффективность работы значительно выросла.

Следующий пример. Пять лет назад всего две компании в Новосибирске занимались обслуживанием лифтового хозяйства. Тогда решили сделать простую вещь: предложили обслуживать лифты нескольким подрядным организациям, занимавшимся их монтажом.

До этого из 6000 городских лифтов ежедневно простаивали 500—550, а через 1,5 года, по данным диспетчерской службы, неисправных лифтов каждый день стало регистрироваться не более 10—12. И это без привлечения каких-либо дополнительных  ресурсов.

Я не считаю, что государство полностью должно отстраниться от управления сферой ЖКХ. Однако полномочия должны быть перераспределены. И мы планируем в ближайшее время представить на рассмотрение областного Совета целевую программу по модернизации жилищно-коммунального комплекса Новосибирской области на ближайшие пять лет.

На вопрос члена строительного комитета, депутата Дмитрия Козловского о том, на какие деньги все-таки планируется проводить капитальный ремонт многоквартирных домов, прежде чем муниципалитет сложит с себя полномочия по управлению ЖКХ (ведь  в квартплату регулярно включались соответствующие начисления, но ремонт не производился, деньги тратились на другие нужды), Владимир Александрович дал довольно общий, но вовсе не оптимистичный ответ:

— Вопрос острый. Ситуация непростая. Давайте все-таки разделим коммунальное хозяйство и жилищный фонд. В первом случае была доходная строка  «амортизация». За счет этих средств выполнялись ремонтные работы на тепловых сетях, системах водоснабжения и канализования. А в жилищном хозяйстве на сегодняшний день нет достоверной и полной информации ни о степени износа основных фондов, ни о проводившемся ремонте (это, кстати, очень весомые объемы работ и денежных средств). «Ростехинвентаризация» правильно ставит  вопрос о необходимости корректировки процента износа жилья в соответствии с проводившимся в нем ремонтом. Так что, деньги, которые платили жильцы многоквартирных домов, не пропали, а истрачены на текущие нужды жилищного хозяйства. Кроме того, не надо забывать, что стопроцентная оплата жилья введена у нас совсем недавно. Поэтому бюджет, как в прошлые годы, так и сейчас несет серьезные расходы по содержанию жилого фонда города и области.

С другой стороны, посмотрите, мы почему-то разделили тех, кто живет в индивидуальных домах (их принято называть частным сектором), и тех, кто живет в многоэтажках. Первые всегда любой ремонт проводили самостоятельно, а чем же лучше вторые, которые, имея более комфортные условия проживания, требуют государственного финансирования ремонта? Давайте подумаем. Затраты по любому ремонту имущества должен нести его собственник. Это — вопрос для размышления.

Безусловно, все, что я сказал, не отменяет необходимости финансирования капремонта. И сегодня формируется программа участия муниципальных бюджетов в составе консолидированного бюджета, где учитывается и потребность в капитальном ремонте жилого фонда. Но сегодня для принципиального решения этой проблемы нам необходим общероссийский документ. Субъект Федерации, при всем нашем желании, не сможет сам по себе решить все вопросы финансирования.

Евгений Покровский, заместитель председателя областного Совета,
куратор комитета
по строительству и ЖКХ:

— В Новосибирске сегодня пошла волна создания управляющих компаний (УК). Жилищный кодекс гласит, что УК может представлять кооператив, любое юридическое лицо. Проще говоря, мы с вами собрались, поговорили и создали управляющую компанию. Хотя у нас нет материальной базы, финансов, нет опыта — мы вправе выступать как управляющая компания! Вот в чем опасность! Уже появилось множество «активистов», претендующих на управление жилыми домами, которые приходят к жильцам и просят подписать с ними договор.  Пожилому несведущему человеку трудно сделать выбор. А управляющая компания после подписания договора может сказать, что мыть подъезд они не должны, лифт каждый день работать не должен. Вы же все условия подписали! Поэтому сегодня необходимо привлечь внимание городских и областных властей к тому, чтобы разъяснить людям, как сделать правильный выбор. Иначе 1 января 2007 году мы можем столкнуться с массой недоразумений и проблем. Поэтому мы и хотим выйти с инициативой об ужесточении отбора в управляющие компании. Должны быть какие-то стандарты, какие-то сертификаты! Сейчас нам не понятно, кто будет фиксировать, регистрировать эти управляющие компании. А люди требуют ответа на этот вопрос! Сегодня происходит следующее: те бывшие ЖКО, которые имеют хотя бы какую-то материальную базу, сейчас как-то реформируются,  уходят в управляющие компании. Мощные строительные организации, которые понимают, как можно эксплуатировать построенное жилье, тоже создают управляющие компании. Все прекрасно понимают: это «живые» деньги! Как правильно распорядиться оборотом денежной массы, кому его доверить — вот в чем вопрос! Как все вы знаете, комитет вышел с инициативой по страхованию общего имущества в многоквартирных домах. Сделано это было только по одной причине: мы не хотим повторения МММ в ЖКХ. Сегодня к кому придут собственники, если не будут выполнены положения договора с управляющей компанией? Они же придут к властям! А страхование помогает решению всех этих вопросов, страхование должно быть обязательным. Вопрос в цене страхования — мы предлагали минимальную, 10 копеек за квадратный метр. Жители будут знать — если их обманут или произойдет какой-то форс-мажор, они в праве требовать свою страховую сумму.

Сергей Ковалев, заместитель председателя комитета
по строительству и ЖКХ:

— Проблемы реформирования ЖКХ заключаются в том, что большинство вопросов, которые касаются этой реформы, не отрегулированы действующим законодательством. Непонятно, как будут заключаться договоры управляющей компанией с монополистами: горводоканалом, «Новосибирскэнерго», с теплосетями. Не отрегулировано предоставление реестра собственников, а в соответствии с Гражданским кодексом каждый собственник должен быть надлежащим образом уведомлен о месте и времени проведения собрания (если на этом собрании решается — как управлять многоквартирным домом). Мы видим, что пустая бумажная работа разворачивается в полном объеме, но пока не решенными остаются самые насущные и важные для людей вопросы: кто будет заниматься текущим ремонтом, содержанием дома и за какие деньги?

Очередная проблема: сегодня при формировании ТСЖ начинают взимать налог на прибыль с платежей на содержание жилых домов. Наш комитет вырабатывает рекомендации по внесению  изменений в целый ряд законов. Это должна была сделать Госдума на этапе разработки нового Жилищного кодекса, но ничего не сделала! Вопиющая недоработка, а сроки определены жесткие: наступает  2007 год — и хотите или не хотите, а переходите на новый способ содержания жилищно-коммунального хозяйства. Мы не были инициаторами этого Жилищного кодекса, мы протестовали против его принятия в существующем виде, но в Думе и Правительстве, видимо, люди мыслят масштабами Садового кольца, а не многомиллионной России. Вызывает  недоумение — как в третьем тысячелетии в России появляются законодательные акты, подобные Жилищному кодексу? Видимо,  опыт ничему нашу правящую элиту не учит…

Уверен, что прошедшие слушания будут иметь широкий резонанс. Комитет выдвинул ряд законодательных инициатив: это изменения  в Жилищный кодекс, в законы, касающиеся работы учреждений юстиции, в 131-й закон о местном самоуправлении и многое другое… Нами поставлен  вопрос о сохранении и защите отчислений на капитальный ремонт — практика показывает, что некоторые управляющие компании, получившие в управление ряд домов, на текущее содержание и подготовку к зиме жилья выделяют менее половины собранных на эти цели средств. А это значит — подготовка к зиме в таких домах срывается. Куда собранные деньги расходуются? Похоже, средства в подобных компаниях распределяют следующим образом: это вам, это мне, потом еще раз мне… Чтобы таких вещей не было, средства, предназначенные на текущий ремонт, должны регламентироваться.

Непонятно, как будет проводиться аварийный ремонт. Скажем, дом разрушается по фасаду. Отчего? К примеру, из-за подтопления: уровень грунтовых вод поднялся, подвал затопило. Откуда брать деньги на ремонт? У нас есть предложение вводить систему обязательного страхования общего имущества, но оно не прошло на майской сессии: фракция КПРФ опасается, что эта здравая идея получит глобальные извращения на федеральном уровне. На население просто свалится новый налог, и что потом сделают с деньгами страховые компании, опять непонятно. Примут по страхованию такой же «проработанный» закон, как Жилищный кодекс, и все пойдет насмарку. Необходимо сделать так, чтобы не было произвола, не было диктата, чтобы была обязанность перед жильцами. Монополисты считают, что они всегда правы — надо сделать так, чтобы правы всегда были государство, народ.

К сожалению, большую часть вопросов жилкомхоза возможно решить только на федеральном уровне. Если правила игры сверху нам заданы, то мы вынуждены этими правилами пользоваться. Если мы их нарушим, то сразу придет прокурор, и пойдут судебные разбирательства. Поэтому сейчас для нас главное — поставить задачу, а потом уже дело юристов и специалистов эту задачу облечь в конкретное воплощение. В новые поправки, новые законы, новые статьи.

Вячеслав Илюхин, депутат горсовета:

— Мы часто слышим про некую ангарскую компанию, как положительный пример. Я не знаю, как они работают в Ангарске, но в Новосибирске их работа меня ничем не впечатлила. Что особенного они делают? Их новая схема управления — не более чем схема зарабатывания денег. Хорошая, грамотная схема — но как управляющая компания ангарцы не работали вообще. Они действовали только как обслуживающая фирма. Не думаю, что они могут работать лучше новосибирских компаний. Чем они лучше? Да, в Ангарске чистые подвалы, но там на квадратный метр жилья денег расходуется в 10 раз больше, чем в Новосибирске. Если городу Новосибирску выделить 3—4 миллиарда рублей, у нас бы подвалы тоже заблестели.

Сергей Райхман, начальник департамента энергетики
и ЖКХ мэрии Новосибирска:

— Во-первых, чтобы управлять процессом эксплуатации, содержания и ремонта многоквартирного дома, надо быть хотя бы элементарно образованным в этой сфере. Значит, органам местного самоуправления придется вести разъяснительную работу, обучать граждан на семинарах и курсах, что мы уже и начали делать.

Во-вторых, нам придется решать проблемы, возникающие при передаче  функций управления. Вместе с ними надо будет передавать управленческую и техническую документацию. По известным причинам состояние их не соответствует требованиям Правил и норм эксплуатации жилищного фонда. И эту задачу нам еще предстоит решить.

В-третьих — отношения с энергоснабжающими и другими обслуживающими организациями. Понятно, и это уже подтверждается жизнью, что новые «управленцы» пойдут за помощью к нам, и нам придется выступать «мировыми судьями» в этих вопросах.

И, наконец, один из самых больных вопросов — неопределенность ситуации с капремонтом (в городе его недофинансирование составляет 19,3 млрд руб.) приводит к тому, что собственники квартир в домах, требующих ремонта, отказываются  принимать решение по выбору способа управления. Но рано или поздно — сделать это придется. Поэтому, осознавая свою ответственность перед населением, мы считаем необходимым создание муниципальных же организаций допустимых законодательством организационно-правовых форм, которые возьмут на себя (перехватят) это управление, пока собственники не определятся со способом управления. Честно говоря, пока все управляющие компании проходят ножками через мой кабинет, и мы тщательно проверяем, могут ли они обеспечить нормальную работу ЖКХ.

Депутат Вадим Агеенко:

— Я уже 12 лет председатель жилищно-строительного кооператива. ЖСК платит налог на прибыль, налог на землю… Непонятно, как федеральный закон собирается ЖСК в приказном порядке перевести в ТСЖ? Там добавляются еще два-три платежа, а оно мне надо? Нас сегодня пытаются перевести в форму обычных ООО, и мы будем работать по тем налогам, как и любая коммерческая структура! При этом государство поступает мудро — все, что можно сдать в аренду, уже давно роздано, а мы получаем дырявые крыши и изношенные котельные. В чем заключается реформа ЖКХ? На Западе ставят задачу улучшить систему обеспечения коммунальными услугами (за те же деньги — лучшую жизнь) — вот это реформа! Надо начинать с того, чтобы понять — а есть ли деньги на реформу? Вспомним — когда передавали в муниципальную собственность ведомственный жилой фонд, муниципалитет не был обязан принимать жилье, если документация не готова, ремонт не произведен и так далее… Почему сегодня государство предлагает брать дома в неудовлетворительном состоянии? Мы, депутаты, обязаны защитить своих граждан!

Если нам говорят — давайте создадим механизм страхования общего имущества, я хочу напомнить: на предыдущей сессии мы эту тему отвергли. Человек сегодня и так платит за все, а ему говорят — ты еще и застрахуй квартиру. Дополнительный налог! И ничего это к ремонту жилья не добавит… Хочет Москва принимать этот пункт — путь принимает! Но мы-то почему должны в Новосибирске это инициировать? А кто хочет, пусть страхует добровольно!

Депутат Сергей Худяков:

— Хотел бы поддержать Агеенко — непонятно, для чего затевается столь неподготовленное мероприятие, как обязательное страхование накануне федеральных выборов. Зачем? Люди к этому совершенно не готовы! Протесты по поводу монетизации покажутся детским лепетом!

Подготовили
Ирина РОГОТНЕВА
и пресс-служба облсовета.

Фото Андрея ДАНИЛЬСОНА.

 СООБЩАЕТ УПРАВЛЕНИЕ ПО ПРАВОВЫМИ ЭКОНОМИЧЕСКИМ ВОПРОСАМ:

— Система социальной защиты населения в области предоставления коммунальных услуг является неэффективной. Установленный на федеральном уровне стандарт максимальной доли расходов на оплату ЖКУ (22%) для выплаты субсидий практически не работает. Введение на региональном уровне более щадящих стандартов (В НСО — 14% и ниже) приводит к уменьшению субсидий из федерального бюджета. Кроме того, имеет место социальное иждивенчество, когда граждане предоставляют недостоверные данные о доходах в целях получения субсидий.

— Техническое состояние коммунальной инфраструктуры характеризуется сегодня высоким (более 60%) уровнем износа, высокой аварийностью, низким коэффициентом полезного действия мощностей и большими потерями энергоносителей. Планово-предупредительный ремонт уступил место аварийно-восстановительным работам, затраты на которые в 2—3 раза выше.

— По экспертным оценкам, теплопотребление российских городов по сравнению с западноевропейскими нормами в 2 раза больше. При этом потери в наружных тепловых сетях достигают 20—30% и компенсируются в итоге за счет потребителей.

— В федеральной программе «Жилище» львиную долю затрат по модернизации объектов ЖКХ планируется произвести за счет бюджетов субъектов РФ, местных бюджетов и предприятий ЖКХ. Правительство констатирует, что сохранение бюджетного финансирования этой отрасли на местном уровне из-за недостатка средств привело к резкому увеличению износа основных фондов. Учитывая состояние этих бюджетов, где денег порой не хватает на зарплаты служащим, можно предположить, что реализация программы растянется на многие десятилетия и превратится в очередное латание дыр.

Поэтому, прежде чем в соответствии с реформой ЖКХ перекладывать  значительную долю этих проблем на плечи региональных и муниципальных органов, государство должно в первую очередь обеспечить за счет общенационального дохода восстановление и приведение в надлежащее состояние всех инженерно-технических сооружений для нормальной работы всего жилищно-коммунального комплекса. Иначе никакая конкуренция в предоставлении ЖКУ не сможет обеспечить населению нормальное существование.

 УЧАСТНИКИ ДЕПУТАТСКИХ СЛУШАНИЙ РЕКОМЕНДУЮТ:

1. Федеральному Собранию и Правительству РФ:

— перенести начало конкурсов по выбору управляющих компаний с 1.01.07 г. на 1.05.07 г.;

— ввести 4-й способ управления многоквартирными домами — ТСЖ с передачей функций управляющей компании;

— определить порядок накопления и страхования денежных средств на капремонт, уплачиваемых собственниками квартир;

— создать механизм страхования общего имущества многоквартирного дома;

— освободить от налогообложения целевые поступления на содержание и ремонт общего имущества;

— снизить до 18% федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату ЖКУ в совокупном доходе семьи;

— инвестировать государственные средства в ЖКХ и модернизацию инженерной инфраструктуры.

2. Администрации Новосибирской области:

— разработать и утвердить областную целевую программу «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса НСО на 2007—2015 гг.» до октября 2006 г.;

— повысить уровень и эффективность соцзащиты в области предоставления ЖКУ.

3. Органам местного самоуправления:

— разработать и принять программу стимулирования создания ТСЖ;

— разработать систему контроля и общественной аккредитации управляющих компаний;

— проводить подготовку кадров для ЖКХ, в том числе ТСЖ и управляющих компаний.

 Распределение жилищного фондапо площади и формам собственности

 ВЕДОМОСТИ Новосибирского областного совета депутатов