Вход на сайт:     пароль:       - регистрация на сайте    - напомнить пароль  
Содержание сайта
Поиск на сайте:   

Главная > Новости > Дворники или предприниматели

Новости

28 февраля 2006 г.

В Сибири есть положительный опыт передачи ЖКХ в управление частным компаниям

Дворники или предприниматели

В Сибири есть положительный опыт передачи ЖКХ в управление частным компаниям. Но для того, чтобы воплотить его в жизнь во всех регионах, нужна большая заинтересованность органов местного самоуправления

 

Собственники квартир выберут, кто будет предоставлять им услуги ЖКХ

Выпукло и внятно обрисовала проблемы дышащей на ладан «коммуналки» прокатившаяся в начале года по Сибири волна 40–50-градусных морозов. По данным МЧС России, за первые 20 дней 2006 года в Сибири зафиксировано 115 аварийных ситуаций на объектах топливно-энергетического комплекса и ЖКХ. Наиболее уязвимыми оказались Красноярский край, Иркутская, Читинская области, республики Бурятия и Тыва.

Стоит отметить, что подобные случаи далеко не редкость, и причина, по большому счету, тут вовсе не в морозах. О том, что ситуация в ЖКХ Сибири плачевна, свидетельствует многое. Сегодня основные вопросы, требующие незамедлительного решения в сфере ЖКХ, — это износ сетей и оборудования, который в большинстве регионов достигает 60–80%.

Проблемы в «коммуналке»

Общее состояние городского жилищного хозяйства и особенно возникающие повсеместно проблемы обслуживания населения муниципальными коммунальщиками вызывают однозначную реакцию людей. Социологическое исследование, проведенное в конце 2005 года Фондом «Общественное мнение», показало, что с каждым годом оценка людьми ситуации в ЖКХ ухудшается. В июле 2003-го только 28% опрошенных оценили на «удовлетворительно» деятельность служб ЖКХ. Такие же цифры были зафиксированы и в ноябре 2005–го. При этом работа ЖКХ не удовлетворяет 58%. А 56% опрошенных заявили, что за прошлый год не наблюдали каких-либо изменений качества коммунальных услуг.

Естественно, что на подобном фоне общество только раздражают заявленные планы перехода на 100-процентную оплату услуг ЖКХ. Потому что в умах людей выстроилась неопровержимая формула: «тарифы постоянно растут, а качество услуг остается прежним или ухудшается».

Сомнение в правильности пути развития ЖКХ настолько велико, что уже больше смахивает на открытое недовольство. Совсем недавно это недовольство не преминуло вылиться в серию акций протеста, когда новый год традиционно ознаменовался повсеместным повышением тарифов на коммунальные услуги.

Пикетирование мэрии жителями города прошло в Иркутске, где с 1 января на 40–50% возросла плата за тепло и воду. Пикетчики требовали снижения тарифов до уровня, объявленного федеральным правительством. Акции протеста состоялись также в Новосибирске, Омске и Красноярске, на них выдвигались те же требования.

Не остались в стороне депутаты различных уровней власти: Новосибирский областной Совет потребовал отмены и пересмотра тарифов на жилищно-коммунальные услуги (принятых горсоветом). Ведь, согласно приказу Федеральной службы по тарифам для Новосибирской области, в 2006 году индекс изменения тарифа на жилищно-коммунальные услуги установлен в размере 20%. Суммарные платежи населения выросли в большей степени: рост стоимости только жилищных услуг составил около 50%.

В Омской области, где тарифы на услуги ЖКХ увеличились в среднем на 30%, в ситуацию вмешалась прокуратура. Прокурор города Андрей Фалько заявил, что тариф на горячее водоснабжение, установленный омским МУП «Тепловая компания», не прошел экспертизу Региональной энергетической комиссии. Поэтому разосланные квитанции на оплату услуг надо у населения отозвать.

Переходный механизм

У государства, неспособного эффективно управлять коммунальным хозяйством, надежда только на перевод ЖКХ на частные рельсы. Он намечался, согласно закону о введении в действие Жилищного кодекса (ЖК) РФ, на 1 марта 2006 года. Не так давно этот срок был продлен до 1 января 2007 года. Именно к этой дате, по 161-й статье Жилищного кодекса, собственники помещений должны определиться со способом управления многоквартирным домом.

Чтобы понять, в чем сущность предлагаемых перемен, сначала надо уяснить, что действующая сегодня система управления жилыми домами построена по принципу централизации. То есть обязанности по управлению многоквартирными домами выполняют городские жилищные организации (дирекции единого заказчика).

В прежнем законодательстве говорилось об управлении не отдельным домом, а жилищным фондом в целом. Это управление возлагалось на юридических лиц, на балансе которых он находится. Другими словами, выбор управляющей компании принадлежал органам местного самоуправления (муниципалитету).

Новый ЖК дает гражданам на выбор три варианта управления жилым домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления заключаются самостоятельно каждым собственником жилья. Договоры же оказания услуг по ремонту и содержанию общего имущества — к которому относятся, например, подъезды — заключаются с соответствующими организациями на основании решения общего собрания собственников помещений.

2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Решение о создании ТСЖ принимается более чем 50% голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. ТСЖ самостоятельно решает вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья и общего имущества, расходуя на эти нужды средства собственного бюджета, который составляют платежи собственников квартир и юридических лиц, арендующих нежилые помещения в доме. Таким образом, ТСЖ могут сами устанавливать размер платежей и принимать решение по использованию нежилых помещений, находящихся в общедомовой собственности.

3. Управление управляющей организацией. В соответствии с новым ЖК собственники помещений должны выбрать и компанию, которая будет управлять многоквартирным домом, и сформулировать на общем собрании условия договора с ней, в котором прописана цена управления. Договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора.

Управляющая компания — самое важное звено в новой системе ЖКХ: и частному собственнику жилья, и ТСЖ легче обратиться к тому, кто обеспечивает весь комплекс услуг. Если же не определиться в указанный срок, управляющую компанию выберут органы местного самоуправления.

В любом случае экономический смысл этих преобразований очевиден и состоит в том, что государство нашло наконец способ избавиться от головной боли по поводу проблемного жилищно-коммунального хозяйства. Теперь все заботы по его содержанию ложатся на плечи граждан, которые сами должны подобрать тех исполнителей, которые эффективнее распорядятся их деньгами, предоставив более качественные, по сравнению с конкурентами, услуги.

Ангарское чудо

Первым и пока единственным городом в Сибири, в котором механизм управления ЖКХ полностью передан в руки частных компаний, является Ангарск (Иркутская область). По словам мэра Ангарска Евгения Канухина, около 4 лет назад практически все муниципальные предприятия города были убыточны: «Но зарплату и премии рабочим платили исправно до тех пор, пока на это хватало денег. Жилищный фонд обслуживали три предприятия, в состав которых входило 27 ЖЭКов. Их долги на тот момент составляли 278 млн рублей (в основном это были долги энергетикам и налоги)».

«Черная дыра» ЖКХ поглощала все больше и больше средств, а жилищный фонд старел на глазах. Там, где еще вчера обходились текущим ремонтом, требовался капитальный. «Было очевидно, что необходимо кардинально менять подходы, управление, структуру отрасли, — говорит Евгений Канухин. — И в июне 2002 года в управление трем частным компаниям и одному муниципальному предприятию передано 20% жилищного фонда. С частниками администрация города в лице Службы заказчика подписала договор, где цена — это плата жильцов за содержание и ремонт жилья, а качество — это набор критериев, отражающих техническое, санитарное состояние жилищного фонда. МУП же получил жилье в хозяйственное ведение».

Переход на новую систему управления жилищным фондом не стоил никаких дополнительных денег. Что, несомненно, важно, поскольку традиционное ЖКХ финансируется по затратному принципу — чем больше издержек оно несет, тем больше компенсаций от государства получает. Идеология новой системы управления заключалась в том, чтобы жить по средствам.

Как только стало ясно, что новая система работает, что частник заинтересован в экономии, в увеличении объемов обслуживаемого жилья, мэрия передала на основании договоров о доверительном управлении в руки управляющих компаний весь жилищный фонд Ангарска — около 5 млн кв. м жилья.

Сегодня на рынке ЖКХ здесь 9 управляющих компаний. При этом все они работают с положительной рентабельностью и динамикой. Например, оборот ООО «Управляющая компания „Жилком“» в 2004 году составил 60 млн рублей, в 2005-м — 70 млн. Прибыль до исчисления налога в 2004 году составила 200 тыс. рублей, в 2005-м — уже 600 тыс.

Тарифы на ремонт и содержание жилого фонда не поднимались в Ангарске с 1 июня 2003 года. Доходы в этих условиях управляющие компании получают за счет экономии средств в результате более качественного содержания жилого фонда и внутридомовых коммуникаций. Экономия достигает до 50% на горячей воде и до 30% на теплоэнергии.

Неудивительно, что почти 70% ангарчан (такие данные приводятся в опросе, проведенном по заказу городской администрации) уже сделали выбор, с какой именно управляющей компанией заключить договор на обслуживание своего жилья.

Регионы не спешат

Несмотря на то, что в Ангарск сегодня едут за опытом работники коммунального хозяйства со всех регионов Сибири, в полной мере претворить в жизнь на своем поле полученное там ноу-хау пока редко кому удается.

Например, в полуторамиллионном Новосибирске на рынке обслуживания жилья работают ровно столько же частных управляющих компаний, сколько и в 270–тысячном Ангарске. Они созданы в основном на базе прежних ЖЭУ. Их возглавляют, как правило, люди, работавшие в старой структуре. В городской администрации говорят, что намечается создание еще трех таких частных компаний.

Привлечение частников к управлению жилфондом в Новосибирске осуществляется на основе конкурса. В нем также участвуют и муниципальные компании. Победитель не сразу становится подрядчиком, он только получает право провести собрание собственников жилья и заручиться поддержкой проживающих в каждом доме.

«Задача убрать с рынка муниципальные ЖЭУ не ставится, — утверждает председатель комитета ЖКХ Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска Владимир Ткаченко. — Жилищный кодекс не упраздняет их, нигде не говорится, что они не должны существовать. Другое дело что, согласно законодательству, муниципальным ЖЭУ необходимо поменять организационно-правовую форму. Не может компания, эксплуатирующая жилье, быть учреждением. Она должна стать предприятием».

В Омске виден прогресс в увеличении количества ТСЖ: собственники жилья создали в городе уже 860 товариществ и жилищных кооперативов. Но вот к кому им обратиться для заключения договора об оказании услуг ЖКХ? Выбор невелик: в Омске работают всего две частные управляющие компании.

Негативный опыт взаимодействия с частными управленцами выявился недавно в Томске: там компания «Томские коммунальные системы» (ТКС, дочерняя структура ОАО «Российские коммунальные системы») накопила 400 млн рублей долгов за два года работы. В результате президент «Российских коммунальных систем» Михаил Слободин ввел на дочернем предприятии прямое правление. Как посчитало московское руководство компании, долги в томской структуре образовались из-за неэффективного управления: местные власти не раз критиковали ТКС за непрозрачность работы компании, за проблемы в обслуживании коммунальной системы Томска, за отсутствие инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство. В результате на ТКС сменили менеджмент и приняли решение сформировать на базе пяти дочерних структур томской компании единое акционерное общество с выделением филиалов по видам обслуживания.

По остальным регионам Сибири также можно бесконечно приводить и положительные, и отрицательные примеры участия частников в управлении ЖКХ. Но важно понять, в чем же секрет успеха на ниве частного ЖКХ одних регионов и неуспеха других.

Режим благоприятствования

По словам директора ООО «Управляющая компания „Жилком“» Дениса Торбеева, «с самого начала частным управляющим компаниям Ангарска создали режим максимального административного благоприятствования — дали «зеленую улицу».

Собственно, только это и помогло развить в городе институт частных управляющих компаний, потому что все кулуарные рассказы о том, что мэрия Ангарска якобы выделила сумасшедшие деньги на реализацию проекта становления частного управления ЖКХ (называются суммы от 10 до 100 млн рублей), сами руководители управляющих компаний называют выдумкой.

«С самого начала своей деятельности управляющие компании нашего города находились в одинаковых экономических условиях с традиционными трестами ЖКХ, — говорит заместитель генерального директора по экономике и финансам Регионального строительно-промышленного ОАО «Дирекция объединенных строительных трестов» (Ангарск) Виталий Пасечников. — Никаких финансовых и административных преференций от бюджета и властей они не имели. Была только моральная поддержка».

Не соответствует действительности и то, что ангарские власти, позвав частников «на хозяйство», расщедрились и заменили всю трубопроводную систему. Денег на это в городском бюджете не было, просто, сбросив с себя бремя ЖКХ, власти, по словам пресс-секретаря ангарского мэра Ирины Беловой, «смогли перераспределить ресурсы в пользу материальных вложений на самих предприятиях ЖКХ. Город стал вкладывать деньги в капитальные ремонты домов, крыш, фасадов, тепловых узлов».

«К сожалению, некоторые города предпочитают изобретать собственный велосипед вместо того, чтобы применить уже имеющийся и зарекомендовавший себя опыт, — говорит Виталий Пасечников. — Причем объяснения этому придумываются весьма неубедительные или крайне экзотические. Например, кое-где говорят об исключительности местных условий. Часто приводится тезис о плохом состоянии жилищного фонда, изношенности сетей и инфраструктуры. Я объясняю все это простым желанием чиновников сохранить административный контроль над финансовыми и материальными потоками в сфере ЖКХ. Но, как уже удалось убедиться, административное распределение ресурсов крайне неэффективно. Чем скорее закончится социализм в ЖКХ, тем раньше почувствуют на себе позитивные изменения простые потребители жилищно-коммунальных услуг».

Вывод один: рынок коммунальных услуг привлекателен для частных компаний не только наличием «гарантированного» потребителя, но и неограниченными возможностями расширения бизнеса. И частники, понявшие это, будут держаться за рынок. А выбросить их из бизнеса могут только жильцы, найдя другую — лучшую — управляющую компанию.

Не упустить время

 

Определиться со способом управления ЖКХ необходимо до середины лета, считает председатель комиссии по муниципальной собственности Новосибирского городского Совета Александр Люлько

— Александр Николаевич, почему, по вашему мнению, передача ЖКХ в управление частным компаниям перенесена с 1 марта 2006 года на 1 января 2007-го?

— Это вызвано полной неподготовленностью как со стороны властей, так и со стороны населения. Людям предлагается создавать товарищества собственников жилья, выбирать управляющие компании, но что это такое, мало кто представляет. Реформа ЖКХ воспринимается большинством людей просто как чье-то желание брать с них больше денег. Поэтому, во-первых, нужна разъяснительная работа. Ведь, например, чтобы выбрать один из способов управления, необходимо провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Кто будет этим заниматься? Должны сами жильцы, но им пока даже невдомек. Во-вторых, надо, чтобы появились управляющие компании, чтобы было из чего выбирать.

— Предоставленная отсрочка позволит решить эти проблемы?

— Если мы не будем дожидаться наступления 1 января 2007 года. Те, кто до середины лета, а это крайний срок, не определится с выбором, могут оказаться в неприятной ситуации. Самая сложная задача, которую коммунальщики решают ежегодно, — подготовка к зиме. А теперь представьте себе, что в январе меняется форма управления. Дома передаются от ЖЭУ на обслуживание другой компании. Случись какая-то авария, ответственных найти будет нелегко.

Проблем много, но их надо решать, другого выхода нет. Большая надежда на органы территориального общественного самоуправления. Думаю, что с их помощью удастся и организовать население для проведения собраний, и проконтролировать правильность принятия решения по выбору управляющей компании, если жильцы не сделали это самостоятельно. Сейчас важно не упустить время.

— Насколько реально, что в ЖКХ придут частные компании, которые смогут управлять эффективно?

— Оптимизм внушает то, что появляются серьезные предприниматели, желающие работать в этой сфере бизнеса. В Новосибирске, да и в Сибири в целом достаточно много опытных управленцев. Проблема в другом. Очень высок процент изношенности основных коммуникаций. Чтобы их поменять, ни одного местного бюджета не хватит. Но, хотя у государства деньги есть, наше правительство пока не говорило о планах вложения средств в ЖКХ. Наоборот, оно стремится переложить все расходы на плечи населения. Вот здесь и кроется опасность. Частные компании, даже с опытными управленцами во главе, вряд ли в одиночку «потянут» замену коммуникаций.

Андрей Чернобылец, Дмитрий Еловский

Журнал Эксперт-Сибирь, № 7 (104) 20-26 февраля 2006

   
В вашем браузере отключена поддержка Jasvscript. Работа в таком режиме затруднительна.
Пожалуйста, включите в браузере режим "Javascript - разрешено"!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.
Вы используете устаревшую версию браузера.
Отображение страниц сайта с этим браузером проблематична.
Пожалуйста, обновите версию браузера!
Если Вы не знаете как это сделать, обратитесь к системному администратору.