26 января 2006 г.
Ангарские компании по управлению жилищным фондом намерены выйти на российский рынок
Ангарский феномен
Ангарские компании по управлению жилищным фондом намерены выйти на российский рынок. Их руководители гарантируют: за полгода они смогут перестроить жилищное хозяйство любого города так, что оно из дотационного станет прибыльным. Уже сейчас ангарские коммунальщики начинают работать не только в соседнем с ними Иркутске, но и в Новосибирске и Санкт-Петербурге.
За свою недолгую 60-летнюю историю Ангарск какими-то своими, неведомыми путями успел воспитать и сформировать некую общность людей, которая значительно отличается от жителей соседних городов Восточной Сибири — в частности, от консервативного и неповоротливого Иркутска. Особенно это проявилось в постперестроечную эпоху, когда время требовало людей активных и целеустремленных.
Ангарчане быстрее других поняли, что в новых условиях милости ждать неоткуда и надо работать самим. Суровые сибирские условия сами подсказали направление, к которому стоило приложить усилия. Всего за несколько месяцев в Ангарске сформировался крупный бизнес по пошиву шапок. 250-тысячный город разделился на тех, кто поставляет сырье, кто шьет и кто занимается реализацией готового продукта. В итоге, ангарские шапки массово продавались в любом городе России.
Когда появился бизнес по перегону машин с Дальнего Востока в Россию, ангарчане и здесь заняли лидирующие позиции. Первое время на иркутской автомобильной барахолке машинами торговали только жители Ангарска. Они же гнали «японок» дальше — на Красноярск и Новосибирск.
Но время требовало более изящных подходов к экспорту своего коммерческого потенциала, и Ангарск очень скоро нашел его. Реформа ЖКХ, о которой много говорили, но мало где делали, нашла свое развитие в Ангарске. Однако неправильно было бы видеть в достижениях ангарчан на ниве жилищной реформы только лишь их природную деловую сметку. Летом 2002 года сложились крайне благоприятные условия для перехода ангарского ЖКХ на новые рельсы.
Священная корова ЖКХ
В 2002 году на выборах мэра Ангарска одержал победу Евгений Канухин — молодой состоятельный предприниматель, генеральный директор ОАО «Каравай». Как нетрудно догадаться по названию, компания занимается производством хлебобулочных изделий и, в течение последних лет, остается одним из самых крупных фигурантов на хлебном рынке региона. Поэтому, когда сразу после победы на выборах, Канухин заявил, что главное для него — не деньги, а возможность поработать на благо города, некоторые ему даже поверили. Очень скоро выяснилось, что мэр не лукавил.
Первое, на что замахнулась «команда Канухина», была одна из «священных коров» старого уклада — система ЖКХ. В июле 2002 года было принято решение о создании в городе первой управляющей компании. «Пилотный проект № 1» получил название ДОСТ («Дирекция объединенных строительных трестов»). Руководитель ДОСТа Владимир Мунтян первым заявил совершенно крамольную и по тем, и по нынешним временам вещь: системе ЖКХ не нужны дополнительные бюджетные деньги, привлечение инвестиций — это дело менеджмента компании, и при правильной постановке работы «коммуналка» может стать очень привлекательным бизнесом.
Новые управленцы приводят совершенно убийственные доказательства этого постулата. Торговля продуктами питания, говорят они, считается практически беспроигрышной статьей коммерции, потому что человеку всегда надо питаться. Но, после того как он поел, ему надо вывести из организма продукты жизнедеятельности — а это уже система ЖКХ. Поэтому и коммунальный бизнес может быть прибыльным.
Старые ЖЭУ и ЖЭКи, разъеденные воровством и мелкими взятками, не сразу почувствовали угрозу, исходящую от молодых управленцев. Достаточно сказать, что директор крупнейшего муниципального жилищного треста заключил пари на ящик коньяка, что Мунтян не сможет вывести его трест из кризиса. Мунтян вывел: за полтора года кредиторская задолженность треста сократилась с 40 до 4 млн руб., а еще через полгода предприятие получило первую чистую прибыль. Только коньяка Мунтян не получил: директор-муниципал к тому времени посчитал, что лучший для него выход — побыстрее уехать из Ангарска.
Сейчас муниципалов в Ангарске не осталось. Жилищным фондом города — а это почти 4,5 млн кв. метров — управляют 9 компаний. Между ними идет жесточайшая конкуренция за каждый объект. Уход даже одного дома к другой компании (такие случаи были) воспринимается в управляющей компании как личная трагедия. Поэтому, в то время как по всей стране стоимость жилищно-коммунальных услуг растет, в Ангарске она падает — конкуренция заставляет.
Управдом — друг человека
Что же это за такая чудесная схема управления жилищным фондом, которая дает такие результаты? На первый взгляд, ничего чудесного в ней нет.
Управляющая компания — мозг всей системы. В ней работает, как правило, 30–40 менеджеров, включая бухгалтерию и снабженцев. Управляющая компания заключает договоры с управдомами — частными предпринимателями, которые, собственно, и занимаются непосредственным обслуживанием жилья. К ним стекается 90% квартплаты, они нанимают строителей, ремонтников, сантехников, дворников — словом, всех тех, кто необходим для поддержания жилищного фонда в порядке. Управляющая компания контролирует деятельность управдомов и, в случае неадекватного выполнения своих обязанностей, имеет право расторгнуть с ними договор.
Вот, собственно, и все. Однако за кажущейся простой схемой скрываются два основополагающих момента, на которых, собственно, все и держится. О конкуренции мы уже говорили. Второй момент — заинтересованность каждого звена в результатах работы. Проще говоря, тому же управдому важно, чтобы, например, ремонт в доме сделан был дешевле, но качественнее. Он понимает, что если поставить в подвал трубу с помойки — это будет вроде как дешевле, но она потечет через месяц и ее придется снова менять. Поэтому он выбирает надежные материалы и находит адекватную бригаду.
В итоге, сейчас в Ангарске те же подвалы выглядят, как в рекламном ролике. Любопытный эпизод: когда местным телевизионщикам, снимающим фильм про ДОСТ, понадобилось сделать художественный ход: «так было — так стало», за трубами «так было» — ржавыми, грязными, протекающими, — пришлось ехать в Иркутск, где пока такого добра завались едва ли не в каждом подвале.
Жилищный экспорт
Успехи, достигнутые ангарскими управляющими компаниями, долгое время оставались внутренним делом Иркутской области, пока в сентябре этого года Ангарск не посетил полпред президента в СФО Анатолий Квашнин. Увиденное произвело на Квашнина столь сильное впечатление, что он принял решение, провести в Ангарске совещание мэров сибирских городов. Чтобы учились.
Сказано — сделано. 24 ноября, как сказал сам полпред, «в добровольно-принудительном» порядке в Ангарск съехались мэры. Перед началом семинара Квашнин, вооружившись списками приглашенных, устроил мэрам перекличку. Некоторые мэры отправили вместо себя заместителей или не приехали вообще. Квашнин не на шутку рассердился: «Все, кто не приехал на семинар, — заявил он, — должны через две недели собраться здесь отдельно и пройти полный курс обучения. Всех не прибывших сегодня я буду экзаменовать лично».
Перед высоким собранием выступила вся коммунальная элита Ангарска. Причем представители управляющих компаний не стеснялись откровенно рекламировать себя.
На сомнения кого-то из гостей: «А не показуху ли мы здесь наблюдаем?» Виталий Пасечников, заместитель директора управляющей компании ДОСТ, заявил: «Кто-то волен называть это показухой, но я называю это рекламой. Да, мы хотим сегодня показать мэрам, каких успехов можно добиться на рынке ЖКХ. В Ангарске мы этот путь прошли за три года. Сейчас мы можем пройти тот же путь в любом другом городе за шесть месяцев».
Анатолий Квашнин слушал ангарских коммунальщиков с блаженной улыбкой. «Вы посмотрите на них, — наконец не выдержал он, — живчики, в глазах огонь, речь связная. А обычно на работника коммунальной службы посмотришь — тошнит, как он выглядит».
Результатом семинара стало совершенно серьезное приглашение, поступившее компании ДОСТ от мэра Новосибирска Владимира Городецкого, взять в управление один из микрорайонов сибирской столицы. Уже 2 декабря Владимир Мунтян и Виталий Пасечников выехали в Новосибирск, чтобы обговорить детали соглашения на месте.
Управляющая компания «Жилком», тем временем, несмотря на некоторое противодействие иркутских властей, вышла на жилищный рынок областного центра. Пока ангарчане управляют несколькими домами на окраине Иркутска и, по слухам, заключают договор об управлении крупным жилищным комплексом в центре города. Все тот же «Жилком» работает в Санкт-Петербурге и, как говорят, пользуется особой благосклонностью у мэра северной столицы Валентины Матвиенко.
Похоже, ангарские управляющие компании, которым уже давно тесно на своей, очень ограниченной площадке жилищного фонда Ангарска, серьезно намерены взяться за проникновение на жилищные рынки других городов и регионов. Пока ситуация благоприятствует: на стороне ангарчан полпред Анатолий Квашнин и необходимость проведения реформы ЖКХ, нависшая над каждым российским мэром.
Немцы опередили ангарцев
29 ноября компания «Петер Дуссманн — Восток» победила в конкурсе на право заключения договоров подряда с мэрией Новосибирска по обслуживанию жилищного фонда города. На несколько лет «внучка» немецкого концерна Dussmann получила в управление 164 жилых многоквартирных дома с общей полезной площадью свыше 574,6 тыс. кв. м (включая лифты). Повезло жителям трех районов Новосибирска: 80 домов в Центральном (260,8 тыс. кв. м), 68 — в Калининском (212 586 кв. м) и 16 — в Советском районах (101,2 тыс. кв. м).
По заявлениям руководства компании, в ближайшие годы в жилфонд города будет инвестировано свыше 50 млн. рублей, за счет чего стоимость обслуживания квадратного метра жилья снизится на 2,4–3,3% от существующих нормативов: с 5,48 до 5,3 рублей — в Центральном и Советском районах и до 5,35 рублей — в Калининском районе. Пока не определен срок, на который с победителем конкурса будет заключен договор подряда (максимально возможный — пять лет).
Российская «дочка» концерна Dussmann ЗАО «Петер Дуссман» владеет 75% в ООО «Петер Дуссманн — Восток». Доля в 25% принадлежит главе группы компаний «Фактор» новосибирскому бизнесмену Игорю Кузнецову (через его компанию «Фактор Лтд»).
Евгений Лазарев, Иркутск
Статья из Сибирского делового журнала "Профиль"